该还房贷了,LPR后,看看你的月供金额少了吗文末附妙招

该还房贷了,LPR后,看看你的月供金额少了吗文末附妙招

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「2019年10月28日,人民银行发布公告,要求自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的贷款合同

2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准的方式;也可转换为固定利率。

工、农、中、建、邮政五大行,将于2020年8月25日起,对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。」

总结起来,就一句话:去年1月1日起,贷款买房,个人只能签LPR利率贷款合同。已经签的基准利率贷款合同,银行会批量给大家转成执行LPR利率的贷款合同,原合同自动作废。

(除非你主动给银行说,不准转,我就要保持原来的基准利率。)

时隔半年,有人主动转,有人被转,反正目前,大部分个人房贷都被转成了LPR。

那么问题来了,LPR是啥,转了有什么不一样吗?

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什么是LPR?

要介绍LPR,先得了解下法定基准利率,这样有对比更直观。

1、 法定基准利率

2020年前,我们在新闻中常常看到的降息、加息,基本就是调节这个利率,从而形成存款基准利率和贷款基准利率。

这个利率是中国人民银行制定,给商业银行吸纳存款和放贷时提供利率参照。不过,商业银行可以根据客户的负债、征信、关系等,在基准利率上打折或者上浮。(比如楼市行情不好时,银行就推出过基准利率打6.5折、7折的优惠。楼市行情好时,为了抑制投资需求,银行会在基准利率上浮,最高不超过30%。)

2、 LPR利率

LPR(贷款市场报价利率俗称:驴皮肉),这玩意儿可以说主要就是针对房地产贷款市场来的。它的具体数值,不再由中国人民银行直接制定,而是由参与报价的报价银行,向全国银行间同业拆借中心(联盟)报价,拆借中心去掉一个最高价和最低价,剩下的算术平均,就得出了贷款市场报价利率(LPR)。

看到这儿,你可能要问,万一这些报价银行没良心,想多赚钱,都报很高怎么办?

这儿就要说到另外一个工具MLF(中期借贷便利,俗称:麻辣粉),麻辣粉是中国人民银行(央行)向商业银行、政策性银行提供借款时的参考利率。

(商业银行、政策性银行类似于分销商,他们本身没有商品和定价权,卖什么东西、怎么卖,央行说了算。货币=商品 利率=价格)。

所以,麻辣粉(MLF)决定了央行给下面报价行(商业银行、政策性银行)的成本,报价行在报出驴皮肉(LPR)的价格时,是要参考麻辣粉(MLF)的。所以决定权还是在央行手里。

还是不明白?得,给你讲个小故事。

有一个武林盟主(央行),门下设了18分舵(18家报价银行),这些舵主负责管理众多门徒,江湖上的金矿(货币)都是盟主家的,盟主派人持续开采。盟主把采出来的黄金,分析市场后摘除成本,按10块一斤(MLF)卖给18位舵主,这些舵主拿到黄金后,再卖给众多门徒。

但卖多少钱呢?于是舵主们在盟主的帮助下成立一个价格撮合联盟(全国银行间同业拆借中心),各位舵主开始分别报价"20、50、30、60···80、30···"。报完价,盟主在撮合联盟主持人耳边说了一句,"把那两个乱报价的拖出去砍了"。于是,去掉最高最低价,剩下加起来一平均,得出来一个平均价15块(LPR)。

当然了,盟主心里明白,这些舵主高矮胖瘦不一样,舵下分管的人口、地盘也不同,如果全部一口价15块卖,不市场。盟主说话了:你们可以在这个价格上,适当加些运费人力成本(LPR加点)。说完,用犀利的眼光扫了一眼大家,但没说加多少。

好了,到这里,各舵主们心里有杆秤,知道怎么卖了。15元+运费人力成本,卖给大家。(LPR+加点)

所以作为门徒的你,实际购买成本(贷款利率)=MLF +银行成本+个人加点=LPR+个人加点

这下该明白了吧。

按照政策规定,所有执行LPR的合同,生效时间是2021年1月1日,LPR每个月20日9:30在央行网站公布,但是个人房贷LPR每年调整一次,参考值为上年12月20日公布的LPR。

也就是说,你今年2021需要还的房贷利率,是由2020年12月20日公布的LPR加减点数后决定的。2022年需要还的房贷利率,是由2021年12月20日公布的LPR加减点数后决定的。

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近期,部分已经还了月供和即将还月供新的同学,已经看到还款额有了变化,不过,银行的调整方式、时间略有差异,如果,你看到你的月供还款额没怎么变(少几块钱),或者还有变高的,也不用太担心,有可能是调整了本金比例。实在不放心可以跟银行打个电话确认。大家能感到还款额有更大的变化应该是在2月份的月供中。

讲了这么多,相信大家基本都明白了什么是LPR。

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对于大家问的最多的两个问题,在这儿统一作答:

第一:原固定利率合同是否有必要转LPR?

对于第一个问题,在去年12底前,还有必要回答。截止2020年12月31日,基本上存量个人贷款合同,都被强制批量转成了LPR合同。所以即便你没有亲自转,现在也已经被转了。

第二:已经转成LPR的合同,能否转回原来的固定利率?

首先,政策规定本次利率转换只能转一次,如果你不是主动转成LPR的,那么你有一次机会去银行转回原固定利率合同。如果你是主动转的,那不好意思,转不回去了。

其次,如果你能转回去,结合第一个问题,是否有必要转?

分三种情况,如果贷款剩余还款期限不超过5年,不管原始贷款利率有折扣还是上浮,什么基准或者LPR,都无所谓,不用管了。

如果贷款剩余还款期限超过10年以上,原始贷款利率有折扣(7-9折),那我建议你去转回原固定利率合同。

如果贷款剩余还款期限超过10年以上,原始贷款利率没有折扣或者上浮,那基本上也不用管,就用LPR,至少目前划算一点。

(教大家一个小技巧:如果你实在拿不准怎么办,而银行又帮你批量转成LPR了,那就暂时不管,银行属于单方面变更合同,如果将来行情不利,指不定可以拿出来扯一扯。)

其实,大家不用太去纠结到底要不要转LPR,转了LPR将来发生通货紧缩,被收割怎么办?如果银行真要收割,有无数种方式,普通老百姓毫无还手之力。对于未来10年20年,到底是通缩还是通胀,谁都说不清楚,若谁真的能预料准确,还会在这儿纠结这点房贷?

对于普通老百姓(指月供1万以下)来讲,转了LPR和没转,月供差距真的不大,这些都是经过精算师测算的结果。差距大了,银行和老百姓就不能接受,只有微小的差距,才能平稳过度。

我相信,高层设置LPR的主要目的,在于更快速反应市场,调节市场,而不是专门薅老百姓羊毛。

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afiregame
  • 本文由 发表于 2021年12月11日22:42:28
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匿名

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